본문 바로가기


지식/주식공부

리츠주식 - 1.에이리츠 주가 분석 투자 아이디어

by 아크k 2022. 11. 10.

리츠주식 - 1.에이리츠 주가 분석 투자 아이디어

안녕하세요. 오주부 입니다. 오늘은 리츠주식을 살펴볼 첫번째 종목입니다. 에이리츠부터 국내에 상장되어 있는 리츠 주식을 하나씩 살펴볼 예정입니다. 

 

과연 어떤 리츠들이 가장 매력적인지, 그리고 리츠에 투자할만한것인지 조금씩 살펴볼 예정입니다. 오늘은 그 첫번째로 에이리츠부터 살펴보도록 하겠습니다. 

 

[지식/경제] - 리츠 주식 투자 - 배당금 높은 주식 정보 알아보자(리츠 뜻 Reits)

 

리츠 주식 투자 - 배당금 높은 주식 정보 알아보자(리츠 뜻 Reits)

리츠 주식 투자 - 배당금 높은 주식 정보 알아보자(리츠 뜻 Reits) 안녕하세요. 오주부 입니다. 오늘은 주식 종목중 리츠에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 사람들은 위기라고 하면 정말 위기인가

max45jung.tistory.com

 

 

[[나의목차]]

 에이리츠 개요

에이리츠는 상근 임직원이 직접 책임지고 관리 운영하는 실체형 자기관리부동산투자회사 입니다. 도시형생활주택 및 공동주택 신축 그리고 부동산 펀드 지분 투자를 통한 수익 창출을 실현하였고, 현재는 준공공임대주택 임대운영사업 및 대구시 중구 동인동2가 주상복합신축사업을 추진중에 있습니다. 

주요 사업으로는 e편한세상 문래(287세대), 왕십리 KCC 스위첸 신축공사 (272세대), 영등포구청역 계룡 리슈빌(292세대), 영등포 메이준2011등이 있습니다. 대부분 도시형생활주택,오피스텔 그리고 소형 아파트단지입니다. 

 

다른 리츠들과 다르게 소규모 형태의 부동산을 소유하고 있고, 시가총액도 작은 리츠입니다. 분양을 통해서 대부분 수익을 발생하고 토지를 매각하거나 부동산 펀드 그리고 부동산 임대수입을 통해서 배당을 지급합니다. 

이런식의 자기관리리츠는 국내에 4개의 리츠밖에 없습니다. 상장리츠의 숫자는 더욱 적을것입니다.

 에이리츠 재무제표

리츠회사들은 대부분 부채를 가지고 운영을 하게 됩니다. 부동산에 투자하기 위해서는 현금으로만으로는 충분하지 않기 때문에 부채를 가지고 있는데 에이리츠의 경우 전기말보다 당반기말에 더 많은 순부채가 생겼습니다. 

최대주주는 김종국 대표이사등 대주주의 지분율은 40.14%입니다. 전기에 비해 주식수량이 늘어났습니다. 

리츠의 성격상 크게 부채가 발생하였다가 매각을 통해서 크게 이득을 벌어오게 됩니다. 일반기업들과 달리 분기마다 실적이 좋아지는게 아니라 재무제표를 통한 정보를 확인하기가 쉽지않아 보입니다. 

 

 에이리츠 배당지표

리츠 투자 이유중 가장 큰 이유는 바로 배당성향때문입니다. 수익의 90%를 배당으로 지급을 해야 하기 때문입니다. 에이리츠의 경우에는 2020년에는 750원을 지급했지만 2021년에는 250원을 지급했습니다. 2022년은 작년보다 더 상황이 좋지 못하기 때문에 배당이 없을수도 있겠다는 생각이 듭니다. 

주가또한 최저점을 향해 가고있습니다. 올해실적이 좋지 않아 배당이 나오지 않으니 대부분의 투자자들이 매도를 하는 형태가 아닐까 싶습니다. 

또한 주식배당을 통해서 매년 주식수량이 늘어나고 있습니다. 그로인해 주식수량은 매년 늘어나기때문에 큰폭의 영업이익이 늘어나지 않는한 주가는 비슷한 가격에 형성이 될것같습니다. 

그래도 최근 5개년 평균 배당수익률은 5.4%에 해당합니다. 8년동안 배당컷 한번도 발생하지 않았습니다. 

 에이리츠 리스크

에이리츠의 가장 큰 문제는 바로 차입금입니다. 단기차입금으로 연이자율은 약 4.7%로 400억을 빌렸는데 대구 동인동 주상복합 사업이 진행되고있지 않기 때문입니다. 철거는 했지만 건축승인과 시공을 시작하지도 못한게 가장 큰 문제입니다. 

 에이리츠 투자포인트

에이리츠가 투자부동산으로 보유하고 있는 장부가액은 약 144억원입니다. 그리고 매년 감가상각액으로 장부금액은 감소되고 있습니다. 하지만 사실상 부동산은 매년 가격이 오릅니다. 장부가액과 실제 매도할때 금액은 차이가 크다는것입니다. 

장부가액으로 적혀있는 보유 아파는 34채 입니다. 이편한세상문래에듀플라츠는 공시가격은 최저 7.7억~9.6억입니다. 실제 매매되는 가격은 11억정도입니다. 아파트 34채를 10억에 계산해도 340억원이 됩니다. 세금이 발생하더라도 장부가액이랑은 큰차이를 보이게 됩니다. 

에이리츠의 현재 시가총액은 179억원 입니다. 또한 최대주주중 한명이 주식수량을 늘리고 있습니다. 

안상숙과 김춘희의 장내매수가 있었습니다. 증감주식수는 5,934주입니다. 현재주가로 약 2300만원 정도 매수한셈입니다. 

안상숙과 김춘희는 최대주주의 친인척과 임원으로 구분이 됩니다. 아마 올해 배당금은 거의 없거나 소액이 되겠지만 장기적으로는 대구의 동인동 주상복합 사업도 성공적으로 만들것이라 확신을 하기에 주식을 추가 매수한게 아닐까 싶습니다. 

 

지금처럼 부동산 경기가 얼어붙었을때 리츠를 공부해서 괜찮은 리츠를 발굴해서 저렴한 가격에 매수를 한 뒤 묻어두는 전략을 펼치기 위해서 국내리츠 주식을 하나씩 살펴볼 예정입니다. 


개인적인 생각을 담고있고, 개인적으로 증시 상황을 기록하기 위한 포스팅으로

주식을 포함한 모든 투자는 개인의 책임이며, 투자로 인한 손실 또한 개인의 책임이니

투자는 신중하게 접근하시길 바랍니다.

이 글이 도움이 되었다면 하트(♥), 구독, SNS 공유 저에게 큰 힘이 됩니다. 

댓글